離婚と住宅ローン
夫婦で購入した住宅をどうするかは、離婚における問題の一つですが、離婚の際にまだ住宅ローンを支払っている場合は、特に大きな問題になります。
具体的には
- ①住宅をどのように処分するか（誰が住むのか）
- ②住宅ローンを誰が払っていくのか
- ③保証人の問題をどうするか
ということが問題になります。
住宅について取り決めをするにあたっては、不動産の名義、価格、住宅ローンの契約内容、住宅ローンの残額など、不動産を巡る権利関係がどのようになっているかをよく把握する必要があります。
不動産の名義
土地・建物が誰の名義になっているのか調べる必要があります。夫の名義だと思っていたところ、実は敷地は夫の父親のものだったということもありますので、法務局で不動産の登記簿謄本を取得して、正確に調べましょう。不動産にどのような担保権（抵当権など）が設定されているのかも、これでわかります。よく、知らない間にサラ金の担保に入っていたという話も耳にしますので、要注意です。
不動産の価格
不動産の価額がいくらなのかを前もって知っておくことは、非常に重要です。何よりも財産分与の分け方にかかわってきますし、不動産を売却すべきか否か、売却しないとすると夫婦のどちらが住み続けるのかなどを決定するにあたって、大きな判断材料になります。価格の調査は、固定資産税評価額や路線価等でおおよその金額がわかりますが、不動産業者に査定してもらうと、より実勢価格を把握できます。
住宅ローンの契約内容
住宅ローンの契約書を確認して、誰が債務を負っているか確認します。また、当初の契約から契約変更がなされている場合もあるため、契約書類一式を確認する必要があります。契約当事者は、次の３パターンが一般的です。
- Ａタイプ 夫：主債務者 妻：連帯保証人
- Ｂタイプ 夫：連帯債務者 妻：連帯債務者
- Ｃタイプ 夫：主債務者 妻：債務なし
住宅ローンの残額
住宅ローンの残額がどのくらいかがとても重要です。というのは、不動産の査定金額よりもローンの残額が下回るような場合（これを「アンダーローン」）であれば、不動産を売却すると利益が出ることになりますが、逆に、不動産の査定金額よりもローンの残額が上回るような場合（これを「オーバーローン」といいます）には、仮に不動産を売却したとしてもローンだけが残り、離婚後もローンの支払をしなければならないからです。購入してから時間が浅い場合は、ローンの残額が上回るケースがほとんどですので、要注意です。
住宅ローンの残額は、ローン会社に問い合わせするか、「お支払い予定表」などで確認できます。
住宅の処理方法
住宅を売却する場合
夫婦双方がその住宅に固執せず、売却処分して、双方が新たな住居で生活していく場合、どのような対応になるでしょうか。
アンダーローンの場合には、売却代金との差額が分与の対象財産になります。そのプラスの財産について財産分与（原則２分の１ずつ）を行えば、不動産の処理は完了です。具体的には不動産の売却額から、住宅ローンの残額、仲介手数料などの諸経費を差し引いた残額を双方で原則２分の１ずつ分割することになります。
オーバーローンの場合には、そもそも住宅はプラスの財産にはならず、処分してもローン（債務）だけが残ってしまうことになります。この債務をどうするかですが、処分後の支払金額がわずかであり、他の預金等から完済資金を捻出できる場合であれば、完済する方法をとるべきでしょう。いずれにせよ、この場合の残ったローン債務については、他にプラスの財産が有ればそこから控除して、残額を財産分与すべきです。しかし、残額が大きく支払が見込めない場合で、他には財産分与となるべき資産がないような場合は、財産分与云々どころか、借金を完済することは不可能ということで、破産をせざるを得ないケースも出てきます。実際このようなケースもありました。
夫が住み続ける場合
妻が家を出ていき、住宅ローンの債務者である夫が家に住み続ける場合は、どのような取扱いになるでしょうか。不動産が夫名義で、オーバーローンを前提とすれば、財産分与の問題もおこりませんので、そのまま夫が住み続けて住宅ローンの支払も行っていくということでよいでしょう。
妻が債務を負担していた場合の注意点
この場合、妻もローンの負担をしていたケース（連帯債務や連帯保証）では、夫婦間で今後「夫が支払う」と合意をしても、金融機関に対する責任を免れることはできません。将来夫が支払いを怠った場合は、妻は金融機関から請求を受けることになります。妻が債務を免れるためには金融機関と別途交渉して、妻が連帯債務者などから外れることにつき了承を得る必要があります。財産分与の取り決めの際に、この了承が得られるかは金融機関次第ですが、きわめて難しいのが現状です。仮に保証人から外してもらえるとしても、新たな保証人を立てたりすることを求められるでしょう。
アンダーローンの注意点
住宅がオーバーローンの場合は、以上の処理で事足りて財産分与の問題は出てきませんが、アンダーローンの場合は、そのプラス部分が財産分与の対象となります。そのため、夫は離婚の際にそのプラス部分の半分の金額を妻に対して支払うのが原則です。また、これまで妻の固有財産をもって住宅ローンの一部を支払っていた等の特殊事情があれば、それも財産分与の額を決める際の事情として考慮される場合もあります。
妻が家に住み続ける場合
不動産の名義人が夫で、かつ住宅ローンの債務者も夫であるケースで、夫が家を出ていき、妻が家に住み続けるという場合には、誰がローンを払うにせよ、大変難しい問題が生じてきます。
夫がローンを払う場合の注意点
離婚後に夫が家を出るにもかかわらず、住宅ローンを払い続ける場合は、住居に関して夫は、夫から妻に不動産の名義を変更する場合、妻に貸す（使用貸借または賃貸借）場合が考えられます。子どもの面倒を見る妻が、夫から養育費をもらう代わりに夫に住宅ローンを支払ってもらうケースなどは後者場合でしょう。一見合理的なようですが、住んでいない家のローンを払う夫が最後まできちんとローンの支払を継続してくれる保証はありません。夫がローンの支払を滞納すれば、住居は競売にかけられる可能性があるため、妻は非常に不安定な立場におかれてしまいます。
そのため、上記方法をとる場合には、
- ①万が一、夫が住宅ローンを支払わなくなった場合に備える必要があります。
- ②また、住宅ローンは、あくまで債務者が不動産に住み続けることを条件として融資されます。そのため、そもそも住宅ローン返済者ではない者が住むことができるかを事前に金融機関と協議しておく必要もあります。
- ③妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、連帯保証人を外してもらうよう金融機関と交渉しましょう。
